今回は、事故物件について少し触れたいと思います。正直、何をもって事故物件というのか、また、いつ頃のことまで告知義務があるのかなど、しっかりとしたガイドラインが無く、不動産の価値を大幅に下げる原因や流通を阻害する原因にもなっています。
単純に、中古住宅や中古マンションの中で自殺、殺人、火災による焼死などがあれば、完全なる事故物件ですね。でも、重傷で病院へ運ばれて亡くなったとか、病気で亡くなって数日間放置されていて、病死なのか自殺なのか、わからない場合などがあります。しかし現在の告知義務の場合には、不動産業者としてあとから事故物件だと言われては困るので怪しいものは全て告知するようにしているのが現状です。
ただ、これも非常に難しく、20年も前に自殺された物件でも当時の重要事項説明書に記載があれば、現在は期間的時効のようなものが定められていないため、宅建業者として知りえたのであれば告知を行っていると思います。非常に難しい問題ですね。
これがある一定期間経過したものであれば、あえて告知する必要はないと法で定めて頂ければ、その必要がなくなるのと、どのような亡くなり方をされた場合には、告知の必要があると決まれば、非常に明確になると思われます。近年は高齢化が進み一人暮らしのご老人が部屋で亡くなるケースも非常に多く、現在はその場合も事故物件扱いの告知物件となるため、相続された相続人が売却がなかなか出来なく困るケースも出てきています。
今回の法整備には非常に宅建業者として期待しているところです。下記に、国土交通省が出された内容を記載させていただきます。
「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン」（案）に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します
不動産取引に際して、当該不動産で過去に生じた人の死に関する心理的瑕疵について、適切な告知や取扱いに係る判断基準がなく、取引現場の判断が難しいことで、円滑な流通、安心できる取引が阻害されているとの指摘があります。
国土交通省では、過去に人の死が生じた不動産において、当該不動産の取引に際して宅地建物取引業者がとるべき対応に関し、宅地建物取引業法上負うべき責務の解釈についてガイドラインを定めるべく、不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会を設置して検討を進めてきたところ、この度、同検討会における議論を踏まえ、標記ガイドライン（案）をとりまとめました。
つきましては、このガイドライン（案）について、広く国民の皆様の御意見を頂戴すべく、パブリックコメント（意見公募）を開始しますので、お知らせいたします。
１．本ガイドラインの概要
本ガイドラインにおいては、以下の事項等について整理しております。
- 本ガイドライン制定の趣旨・背景・法律上の位置づけについて
- 本ガイドラインの適用範囲となる事案・不動産について
- 宅地建物取引業者が告げるべき事案について
- 宅地建物取引業者が行うべき調査について
- 事案に関して、宅地建物取引業者が告げるべき内容・範囲について
上記のような内容の聞き取り調査を行っている状況ですが、少しずつ前に進むと思います。
